本文摘要：编者按：他们，是企业的掌舵者，率领企业奋发前进；他们，是房地产行业发展的推动者，夙兴夜寐只为建设美好生活。

编者按：他们，是企业的掌舵者，率领企业奋发前进；他们，是房地产行业发展的推动者，夙兴夜寐只为建设美好生活。乐居财经发售《闻地》高端专访系列，一起来听得他们描写自己的生活和企业管理之道。

本期【闻地】对话嘉宾是为首沃（中国）商业设计机构联席总裁穆健玮先生。没有人能坚称，中国商业正处于一场极大的变革中。

这一天将迅速来临：体验消费，刷脸缴纳，无感地已完成了下单，在购物中心的空间里，沿途可以符合人们各种社交、娱乐、生活、人文、艺术、风情、沉浸于、发泄等市场需求，那边物流早已将货物送往了家，你很久不用大包小包小黑回来。购物中心未来将是社交化消费。人们以社交、体验、另辟蹊径欲奇为目的，参予各种情景化商业以及智能购物体验。

可以预期，未来的购物中心展现出将更为丰富多彩，甚至远超过人们的常规想象。新技术新材料新工艺新文化新创意的集大成者，大大推展着现代购物中心的变革和兴旺。而购物中心只有一个定位：就是消费者喜不喜欢你！购物中心的前途和命运，就看否能通过各种软硬件设施，差异化的空间建，相结合智慧商业服务手段，捕捉消费者的主动消费。

派沃（中国）商业设计机构联席总裁穆健玮如是说。京城初冬，东二环乐居财经总部，穆健玮提早半小时抵达，西装笔挺，稳重机智，与其对话是一件感觉的事情，默契简洁。他对中国商业地产的未来充满著悲观。

专门从事商业行业工作近30年，亲眼了商业地产发展的每一个阶段，从最初在国家商务部政府官员，到推展零售业软件科技创新，再行沉降到事无巨细的房地产开发项目策划规划和投资管理，穆健玮熟知中国商业从无到有的改革历程，也实践中了商业地产发展的每个阶段。他的专业敬业和全身心的投放精神，夺得业界接纳，被颁发中国商业地产卓越经理人、中国商业地产著名操盘手、中国商业地产卓越推展人物多个盛誉。他讨厌具备挑战和创意的工作。

2000年到2004年，他服务于丰基软件，构建中国商业ERP软件的全面普及和纳斯达克上市。此后十年之间，服务过华侨城铜锣湾广场、北京世纪金源购物中心、沃尔玛购物广场，直到参予红星美凯龙集团15个大型城市综合体的策划与规划。主导已完成的项目超过50多个，上千万平方米。2015年，基于互联网和大数据对行业转变趋势的前瞻了解，他再度投放中国购物中心数字化改建升级。

将近四年时间，探访调研客户近700场次，构建1000个mall基础数据桥接上线，对行业新技术应用于产生了很大推展。他回应，参予数裔孙科技的创业，相等于四年大数据技术研发的硕博经历，已完成了互联网思维的自身转变。在穆健玮显然，过去的十年，中国商业地产经历了从初级化粗犷发展阶段转入到高级化细致发展阶段。

目前，全国已开业购物中心已相似6000多家，总的存量在5亿平方米以上，未来3年仍不会追加2000家。似乎，中国商业地产早已狂奔转入存量时代。

致力于中国商业地产存量商业改建设计和增量商业创意设计，是我新的愿景！。作为不具备商业地产仅有产业链的运营专家，策划规划过近千万平方米大型项目的他，也是中国商业大数据技术应用于的开创者之一。穆健玮的传达充满著热情，他即将把数据技术和智慧商业实践中带进商业空间设计领域。

2019年元旦，中国商业空间设计知名品牌派沃设计官宣，穆健玮加盟派沃。近年来，新零售创意物种的新玩法堪称层出不穷。人工智能、大数据、移动支付等技术突飞猛进的发展，也使得零售三要素人货场再次发生重构。

对于购物中心来说，想在新的商业时代百家争鸣中脱颖而出，要如何在受限的空间里构建无限的价值？如何符合消费者购物多元化、个性化、情感化的消费市场需求？如何打造出购物中心差异化创意内容？新的商业时代2016年10月的云栖大会上，马云倡导新零售，爆炸业界。随后，京东无界零售、苏宁智慧零售等概念纷至沓来，互联网、电商巨头竞相布局线下，生态链重构、新物种、场景体验、大数据AI应用于沦为热词，新零售时代早已来临。新零售是在互联网的基础之上，利用人工智能大数据展开商品交易的一种新的方式，核心是人工智能和大数据以及现代物流，这是新零售的物质基础本身。穆健玮这样指出。

在穆健玮显然，新零售、原有零售没本质的区别，但方式几乎不一样。传统的零售，三个核心要素，人、货、场。新零售带给了基于互联网的新的商业元素：流量的争夺战、内容的在线和场景的重构。

互联网带给人们对商品的自由选择体验和辨别不一样。商品和服务的内容，几乎互联网化，也就是内容、管理在线，电商可以通过大数据和云计算，精准到社群到消费者定位。

对整个商业地产的行业格局，不管是物理空间，还是消费空间、市场需求空间，都产生了极大的变革。穆健玮特别强调，所谓消费升级，不是人们可以不吃好喝好那么非常简单，而是消费市场需求的在线化场景化，消费客群细分到收益、不道德，甚至个性、文化和性欲的IP化，购物中心的场所必须支撑的人们物质和精神的表达意见更为多元多维，更为绿社交化，从过去非常简单的平面场景，变为了立体的多维场景。购物中心如何较慢适应环境互联网环境，更有消费者体验和参予，都必须高强度的空间和内容的再生。商业房地产不是单一的物理空间出租商，而是用户消费及体验的服务者。

行业跨界和产业链统合复杂程度极高，从建筑业到服务业，从研发能力到资管能力，从租户人组到生态重构，商业地产的巨轮必须在龙骨之前已完成舰体修建和系统配置，更要在航行中大大升级和确保，甚至大修大改为。商业场所精神中国消费市场从卖方市场改向买方市场。与此同时，购物中心作为新型商业业态，在很多城市某种程度面对供过于求的局面：场景（购物中心）和内容（商家商品）的同质化现象相当严重，让购物中心的变革可玩性成倍下降，也对其变革方法论明确提出了更高拒绝。

购物中心及商业设施应当更加有人文气息，某种程度是注目品牌的丰满度，更加要侧重空间的营造和人性化的技术工程细节的打造出。在商业的策划定位运作过程中，符合人们消费行为的舒适度和科学技术规范的几乎无缝连接，要更加多细节。购物中心最后是有机联系的高度发达的生命体。

穆健玮特别强调。目前，中国商业地产存量物业面积5亿平方米，增量每年5000万平方米，空间创意和场景重构，必须互联网精神，更加必须工匠精神。派沃把这两者归一为商业场所精神。

商业空间的创意，场所的再生，必须策划的灵魂。穆健玮是一个极具情怀的匠人，他特别是在尊崇秋山利辉和稻盛和夫的匠人精神。他特别强调，商业空间的创意，就是以建构人民更为幸福的生活为目的，以文化消费市场需求和品质生活策划为驱动，必须已完成建筑、环境、景观、空间、业态、文化、艺术、陈列、店装、交通、流线、服务、安全性、物流、节约能源、复合材料、机电工程、智慧科技等等结构性的建构，必须淋漓尽致的匠心和集成化集约化的多兵种作业，商业规划设计和空间创意事关资产价值和符合人民消费市场需求，是责任无比根本性，任务无比艰难的匠人工程，关键是必须巨匠精神。

慎重的悲观受制宏观经济上行压力影响，2018年商业地产投资也呈现出下降趋势，2019年伊始行业人也是维持了慎重客观的态度。中国的商业地产，比较来讲还是较为身体健康的穆健玮说明道，一个城市在商业地产总体市场需求上，二线城市以上，人均商业可利用面积刚才一平方米左右，一线城市，略为多了一点。存量商业有一点点过量，政府过去做到商业设施有点财政因素，但市场自身在展开均衡。

今天，宏观调控对商业地产规模的掌控，对行业是好事。它使我们需要停下来脚步去精耕细作，去做到精品提高商业的质量发展，2019年，不不存在行业发展天花板的问题，只不存在内涵扩大再生产的问题。

少说多做，解决问题业务解决问题刚刚须要。穆健玮坦言。存量商业还要看见一个十分大的发展，一线城市人均收入才刚慢相似1万美金。

在未来3到5年，中国的人均收入在一线城市突破2万美金，三四线城市突破1万美金，这不会带给一个新的消费格局。更加幸福的生活，必须更加精美更为有内容的购物中心。以下穆健玮先生的对话精选辑：记者：大数据、人工智能、AI等技术的应用于，对于商业地产行业有怎样的意义？穆健玮：随着科技发展的日益成熟期，特别是在是 Internet、Mobile Phone 及 Robot 这 3 大科技之应用于，将使购物中心有相当大的变化。而高速、高效率的云到网到端的数据网络与通讯技术，使得商家与广大消费者越来越密切，彼此间关系更加紧密。

紧密的最必要展现出之一，就是海量的商品数据和用户数据被搜集、存贮。通过对这些大数据分析和挖出，可以辨别顾客消费行为，将辨别结果很快用作现实的商业内容配备和经营管理中，并直接影响购物的便利服务程度。互联网它所带给最显然是我们需要较慢而充份的获得数据，对数据的存储、处置和应用于，基于云网端全面的融合。在2015年到2018年这四年中，我参予数裔孙科技，极力推展购物中心数字化运营。

商业地产大数据的挖出，正在沦为商业地产企业转型的关键。数据技术很大转变了实体商业理解消费者购物习惯的方式。现在通过智能设备搜集消费数据和不道德数据，可以更为精确地接入消费者的偏爱，指导项目规划和商业生态的重构。

新技术是新零售和新的商业的显然动力。大大的提高商业地产每一个环节的技术应用于的含量，使开发商、运营商也需要像阿里腾讯一样，享有互联网思维，享有智慧思维，享有强劲的人工智能的数据库。

商业地产的行业效率，竞争力不会更为强劲，更为有智慧。记者：请求您对商业地产、新零售的未来趋势做到一个辨别。

穆健玮：商业地产和新零售不会更为精细的融合。商业地产的从业者，对新零售是十分脆弱的。线上平台也在执着线下的流量。

比如阿里的盒马生鲜、京东的7fresh，这是一个互相融合的过程。最近也很多项目去找我推展这种融合。

新零售是基于互联网，新的商业基于购物中心场景和所在地的消费人口。说白了就是消费基数和互联网的融合。

两者相互优化。当然对商业地产仅次于的压力在于这个优化的过程中，是慢鱼不吃快鱼，大鱼吃小鱼。多元化和个性化的市场需求、电商的断裂、同行的竞争、新技术新媒体的推波助澜，都使得购物中心的后期运营更为简单，并倒逼各类专项设计、工程建设与商业运营等更加合乎商业定位与消费者服务的市场需求。

而购物中心的商业规划设计和空间建就是关键的核心建构工作。在国外凡是做到的好的购物中心，除了硬件设施，还有硬文化，我坚信我们购物中心的品级和品位不会更加低。

大的地产百强，也在强化数字化技术和场所空间建的双重核心驱动力，强化以新的商业平台化思想来多元文化新零售，中国商业地产的明天是十分幸福的。记者：如何评价自己在商业地产领域的这几十年？穆健玮：只有两个字叫热衷。显然十分热衷，商业地产既融合了商业又融合了地产，把我们存活的空间，建构为人们联合的幸福家园。

我们走进家门，就跑到第二个家，就是购物中心。商业地产从业的这20多年，甲方乙方丙方我都做到过。最显然的一条是把新的技术、新的策划、新的服务、新的应用于前进到这个行业，与行业一起来展开这种革命和改建。我和行业的同仁们，依然热情圆润，废寝忘食的工作。

就是基于商业地产无穷的幸福的建构魅力。一切均有可能。

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